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利回り法

1.意義


価格時点の     現行賃料を定めた時点の     価格時点の

  基礎価格   ×   継続賃料利回り   +    必要諸経費等

 

 

基礎価格      地代:土地価格 家賃:土地建物価格

 

          純賃料(現行賃料-現行賃料を定めた時点の必要諸経費等)

継続賃料利回り  

                現行賃料を定めた時点の基礎価格

 

必要諸経費等    減価償却費

          維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)

          公租公課(固定資産税、都市計画税等)

          損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)

          貸倒れ準備費

          空室等による損失相当額

 

利回り法における留意事項

  継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし、以下を

  総合的に比較考量する。

    1.契約締結時の利回り

    2.各賃料改定時の利回り

    3.基礎価格の変動の程度

    4.近隣地域等の類似不動産の賃貸事例利回り

 

 

2.成立根拠

 

当事者が過去に取り決めた賃料と元本価格(基礎価格)との比率(継続賃料利回り)を改定時点(価格時点)の元本価値(基礎価格)に適用するならば、当事者が過去に取り決めた賃料額を尊重した上でしかも新しい経済社会環境にふさわしい賃料を試算することができる。


3.キーポイント

 

継続賃料利回りの捉え方

 

継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点(最終合意時点)における純賃料利回りを標準とすることについて

 

(1)最終合意時点の利回りを補正しない方法

  不承不承でも合意は合意とし当事者の過去の合意を尊重する考えで、これによって生じる問題点は各試

  算賃料の調整で考慮するとの考え方。

  しかしこの方法では、スライド法でスライド率として基礎価格の変動を採用したのと同じことになって

  しまう。地代の場合では、地価スライド法である。

  地価ひいては不動産価格が大きく変動する場合はとくに不適切ということなる。

 

(2)最終合意時点の利回りを補正する方法

  a 基礎価格の変動率で修正する方法

      最終合意時点の純賃料利回り/基礎価格の変動率

        基礎価格の変動率=価格時点の基礎価格/最終合意時点の基礎価格

 

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  b 賃料の変動率及び基礎価格の変動率で修正する方法

      最終合意時点の純賃料利回り×賃料変動率/基礎価格の変動率

 

  c 折半法…最終合意時点の純賃料利回りを全く補正しない場合と基礎価格の変動率で完全に補正した

        場合の中間で継続賃料利回りを求める。

      最終合意賃料利回り×(1+(基礎価格の変動率-1)/2)


  d 各種金融資産の金利水準を参考に修正する方法

      最終合意時点と価格時点の10年長期国債利回りや短期プライムレート等の金利水準を比較して

      例えばこれが2~3%低下しておれば、それを参考に最終合意時点の継続賃料利回りのマイナス

      補正を例えば2~3%の半分程度を検討する。

 

  e 契約締結時の利回り、各賃料改定時の利回りを比較考量する方法

      上記利回りが把握できれば参考になる。

 

  f 近隣地域等の類似不動産の賃貸事例利回りを比較考量する方法

      継続賃料事例の収集は難しいが

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、収集できれば利回りを求め、比較検討する材料となる。しか

      しこれを重視しすぎると比準賃料の性格が強くなる。

 

(3)継続賃料利回りは最終合意時点ではなく、価格時点の利回りである

  (時間の同一性)とする考え方

   基礎価格 × 継続賃料利回り +  必要諸経費等

  で基礎価格も必要諸経費も価格時点のものであれば継続賃料利回りも価格時点のものであるはずだとし

  不動産鑑定評価基準では「最終合意時点における利回りを標準とする」とするが、価格時点の継続利回

  りを決定する場合の参考にすると読みかえるとする。

  また、価格時点の純賃料利回りを求める公式(注1)によって最終合意時点の利回りだけでなく契約締

  結時の利回りも各賃料改定時の利回りについても価格時点の純賃料利回りが求められるので、

、これらの

  平均をもって価格時点の純賃料利回りとして採用する方法もあるとする。

 

 

  (注1)価格時点の継続利回りを求める公式

   従前合意時の純賃料利回り×(1-(※)純賃料変動率)/(※)土地建物価格の平均変動率

  ※純賃料変動率(X)

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    純賃料割合×純賃料変動率(X)+必要諸経費割合×必要諸経費変動率=賃料変動率

  ※土地建物価格の平均変動率

    土地価格/土地建物価格×地価変動率+建物価格/土地建物価格×建物価格変動率


―地代の利回り水準について―

土地価格に対する年額支払地代(純賃料+公租公課)の割合を示すものとして以下のものがある。利回り水準を把握するのに貴重な資料である。

 

◇ 平成24年度・継続地代の調査分析(東京都不動産鑑定士協会)

   平成22年及び平成23年の取引データのうち地代に関する情報が記載されているデータが対象

     東京都区部 住宅地域(1,230事例) 平均0.8%

           商業地域( 286事例) 平均1.0%

 

◇ 平成24・27年度・継続地代の実態調べ(日税不動産鑑定士会)

   平成24年1月1日時点で賃貸借が継続中の地代データが対象

     東京23区 住宅地(375事例) 平均0.79%

           商業地(183事例) 平均1.37%

   平成27年1月1日時点で賃貸借が継続中の地代データが対象     

     東京23区 住宅地(335事例) 平均0.72%

           商業地(185事例) 平均1.19%


以上の東京都不動産鑑定士協会、日税不動産鑑定士会の利回りはいずれも相続税路線価を0.8で割り戻して求めた公示価格ベース又はそれに準ずる方法で求めた公示価格ベースの土地価格に対する年額地代割合である。

 

◇ 平成22年及び24年版 宅地賃貸借<地代、借地権、、底地>データ(不動産調査会)

   不動産競売の評価書からの賃料データの情報を集計したもの。

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